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„Private Renditejäger enteignen“ – oder wie eine Sozialistin den Immo-Markt ruiniert

5. Oktober 2018 | Familie | Soziales | Politik | Geo-Politik | Wirtschaft | Finanzen | Die Unbestechlichen

Der Tagesspiegel berichtet am 27. September, dass die SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe sich als eine Jeanne d’Arc der Wohnungssuchenden plakativ hinter das Volksbegehren „Deutsche Wohnen enteignen“ stellt. Die „Deutsche Wohnen“ ist eine börsennotierte Wohnungsgesellschaft, ihr Geschäft ist das Bewirtschaften und Entwickeln des Wohnimmobilienbestandes insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten.

Frau Cansel Kiziltepe findet, das reicht nicht. Ihrer Meinung nach müssen alle, auch private Investoren  (die sie ganz unvoreingenommen „private“ Renditejäger nennt) enteignet werden, die sich ihrer Meinung nach nicht genügend an die Sozialbindung des Eigentums halten. Im Grundgesetz Artikel 14 Abs. 2 steht: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Ihrer Meinung nach ist eine Enteignung von Wohnungen die Königsoption, wenn der starke Mietpreisanstieg anders nicht aufgehalten werden könne. Als tolerablen Mietpreisanstieg sieht Frau Kiziltepe 2,5% und selbstverständlich soll die Modernisierungsumlage komplett abgeschafft werden.

Das ist in dürren Worten die Inhaltsangabe dessen, was Frau Kiziltepe als politisches Program zur Wohnungsnot in den Städten und Ballungsräumen verkündet, wenngleich der Tagesspiegelbeitrag auch erst einmal nur von Berlin spricht. Natürlich sind die Grünen und Linken auch mit dabei.

 

 

Rein rechtlich ist diese Auffassung etwas sehr vereinfacht. Es gibt keine rechtliche Definition, ab wann eine durch Investoren oder einfache Häuslebauer errichtete Immobilie nicht mehr der Allgemeinheit dient, zumal der Eigentümer oder Investor der Immobilie ja selber ein Mitglied der Allgemeinheit ist. Im Falle dass eine Verwaltungsgesellschaft einer beträchtliche Zahl von Angestellten ein Auskommen beschert, ist auch deren Recht auf den Arbeitsplatz zu beachten. Man müsste also in jedem Einzelfall das Für und Wider des Nutzens der Allgemeinheit betrachten und auch, ob die Gesellschaft, die enteignet werden soll, denn tatsächlich ungerechtfertigt hohe Gewinne zum Nachteil der Mieter erzielt.

Darüber hinaus kann ein Landesgesetz, so wie sich Frau Kiziltepe das vorstellt, nicht so einfach das im Grundgesetz Art.14 verbriefte Recht auf den Schutz des Eigentums aushebeln. Natürlich können Gesetze dem Recht des Eigentümers, sein Eigentum zu nutzen, Schranken auferlegen (wie zum Beispiel gesetzliche Mietpreisregelungen). Die Enteignung zum Wohle der Allgemeinheit ist aber nur dann zulässig, wenn das Recht des Eigentümers an seinem Eigentum in einem ganz konkreten Fall mit dem Wohle der Allgemeinheit kollidiert und es keine andere Lösung gibt. Zum Beispiel, wenn ein Land eine notwendige Autobahn bauen muss, die die Allgemeinheit dringend braucht, die aber nicht durchführbar ist, weil ein paar wenige Grundstücksbesitzer ihr Grundstück nicht verkaufen wollen und damit das ganze Projekt zum Schaden der Allgemeinheit zunichte machen würden.

Des Weiteren ist die Definition „ungebremster Mietpreisanstieg“ zwar polemisch sehr wirksam, jedoch eine sehr willkürliche. In der Realität sieht es nämlich anders aus. Die Mietpreise werden gesetzlich bereits durch zwei Faktoren wirksam gedeckelt: Sie müssen sich im Rahmen der ortsüblichen Miete halten und die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um einen gewissen Prozentsatz steigen. Der Korridor, in dem sich Mieterhöhungen bewegen, ist also bereits umfänglich reglementiert. Auch bei Neuvermietungen darf der neue Mietpreis maximal nur 10% höher sein als der ortsübliche.

 

 

Frau Bundestagsabgeordnete Kiziltepe scheint auch nicht zu wissen, dass das Bundesverfassungsgericht diese Bindung an die ortsüblichen Mietpreise schon seit Jahrzehnten vertritt. Natürlich ist es aber immer, wie im richtigen Leben: Ist eine stark nachgefragte Sache Mangelware, nützen alle gesetzlichen Regelungen wenig, dann bestimmt unter der Hand eben der „Schwarzmarktwert“ die Preise. Das kann kein Gesetz verhindern.

Keine Angaben machte Frau Kiziltepe im Übrigen dazu, wie sie das Problem lösen möchte, das, sollten ihre holzschnittartigen Vorstellungen tatsächlich umgesetzt werden, schlagartig auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt der Teufel los sein würde.

Die bösen Investoren würden sich dann sofort mit gespitztem Bleistift an ihre Bücher setzen und prüfen, ob sich nach Wirksamwerden der neuen Vorschriften der ganze Aufwand für sie überhaupt noch lohnt. Ein wahrscheinlich nicht geringer Teil wird zu der Auffassung kommen, dass nein. Daraufhin fangen die Wohnungsgesellschaften und Vermieter an, die Immobilien zu verkaufen, solange die noch einen guten Preis bringen. In solchen Situationen ist es enorm wichtig, das recht unverzüglich zu tun, denn jeder Geschäftsmann weiß: Fängt der Verkauf an, kommt die ganze Preisstruktur ins Rutschen.

Zuerst müssen diejenigen verkaufen, die sonst ins Minus rutschen, weil zum Beispiel die Abzahlung, Instandhaltung und Verwaltung der auf Kredit gekauften Immobilien nicht mehr durch die Mieten gedeckt wären. Mehr Immos als sonst kommen plötzlich auf den Markt und müssen schnell verkauft werden. Das senkt die Immobilienpreise im ersten Schritt. Dann kommt die zweite Reihe dahinter unter Beschuss, die jetzt, durch die gefallenen Preise, mit ihren Hypotheken und Krediten unter Wasser geraten. Die Darlehensgeber wollen Sonderzahlungen, damit der Kredit nicht höher liegt als der Wert der Immobilie. Das können viele sich nicht leisten, die nächste Gruppe muss zeitnah verkaufen. Und so setzt sich das fort.

Dazu kommt noch, dass die Gelder für Renovierungen knapp werden. Der Vermieter muss diese Mittel ja zuerst komplett investieren, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu erhöhen. Erst in den Folgejahren nimmt er sie durch Modernisierungsumlagen wieder ein. Diese sollen ja nach Vorstellung von Frau Kiziltepe gestrichen werden. Damit streicht sie als Folgewirkung Renovierungen und Modernisierungen. Das führt nach und nach zur Verschlechterung und Verlotterung der Immobilien. Mängel treten auf und werden teilweise nicht mehr oder nur zögerlich behoben. Die Mieter kürzen die Mietpreise oder ziehen aus und ein neues Klientel, dem das relativ gleichgültig ist, zieht zu niedrigeren Mieten ein und wohnt das Haus weiter ab.

 

 

Gleichzeitig wird man kaum noch Investoren finden, die das Risiko auf sich nehmen, neue Wohnungen und Häuser zu bauen, was die Wohnungsnot noch drängender macht. Die Mietpreise werden daher nach kurzer Zeit nicht mehr sinken, weil man als Mieter froh sein muss, überhaupt noch eine brauchbare Wohnung zu ergattern. Einziger Unterschied: Der Immobilienbestand ist in wesentlich schlechterem Zustand als vorher. Der Staat wird wieder bauen müssen und die gute, alte DDR-Platte feiert ihr Revival. Es lebe der Sozialismus.

Die Regierung wird reagieren müssen, was sie üblicherweise mit ungeeigneten, aber öffentlichkeitswirksamen Hopplahopp-Maßnahmen zu tun pflegt. Dann werden aus den bösen, privaten „Renditejägern“ plötzlich wieder hofierte Investoren, für die man „Anreize“ schaffen muss und über Nacht günstige Sonderregeln hart an der Grenze der Illegalität beschließt.

Einer der größte Eigentümer von Mietwohnungen in Deutschland ist überigens „Black Rock“: Der größte Mietwohnungs-Konzern in Deutschland ist Vonovia. Ihm gehören 355.000 Wohnungen in allen größeren Städten. Zusätzlich werden 65.000 Wohnungen anderer Eigentümer verwaltet. Black Rock ist dabei der größte Aktionär. Nun denn, viel Spaß beim Enteignen von Black Rock, liebe Frau Kiziltepe!

 

Christina von Dreien

 

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Quelle:

Die Unbestechlichen

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